Flet pedagogu i urbanistikës, Gentian Kaprata
Në Tiranë, shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve sipas urbanistit dhe pedagogut Gent Kaprata nuk ndjek logjikën e tregut të lirë.
Ai argumenton se ndërtimi i apartamenteve në Shqipëri është kthyer në sektorin më fitimprurës të ekonomisë, duke u ushqyer nga para të pista dhe pa një orientim real drejt strehimit të qytetarëve.
Sipas z. Kaprata, situata aktuale është e pasigurt dhe rrezikon të sjellë pasoja për familjet dhe vetë financat publike. Ai propozon masa konkrete për të rritur përballueshmërinë e strehimit dhe për të rikthyer balancën midis ofertës dhe kërkesës reale në tregun e pasurive të paluajtshme.
Si ekspert dhe pedagog i urbanistikës, sipas jush cilët janë faktorët që kanë ndikuar te rritja e çmimeve të apartamenteve në Tiranë?
Në fakt, rritja e çmimeve të banesave nuk është karakteristika e vetme e tregut të pasurive të paluajtshme të Tiranës.
Ky treg karakterizohet nga 5 ‘lema’:
(i) rritja e sasisë së sipërfaqes së banesave të ndërtuara rishtas, rreth 11 milionë metra katror ndërtim i ri vetëm në 7 vitet e fundit;
(ii) rritja e çmimit mesatar të banesave deri në 2000 euro për metër katror, nga 500 – 600 që ishte 15 vite më parë;
(iii) ulja e kërkesës, si pasojë logjike e uljes së numrit të banorëve në vend; (iv) ulja e kërkesës, si pasojë e uljes së aftësisë blerëse të qytetarëve, dhe në fund;
(v) ulja në mënyrë të jashtëzakonshme e cilësisë urbane të jetesës që ofron qyteti, pas ndërhyrjeve të gabuara të qeverisë qendrore dhe vendore në procesin e dhënies së lejeve ndërtimore (për ndërtime të reja) dhe kontrollin e territorit për ndërtime informale.
Një problem tjetër shumë i madh që sjell ky treg, specifikisht industria që prodhon apartamente të reja, është fakti se ai është prurësi i parë në ekonominë shqiptare.
Në një kohë kur, Shqipëria e dekadës së katërt pas socializëm, ende nuk ka një model ekonomik të mbështetur te prodhimi (manifaktura), gjë që do të siguronte një ekonomi që punëson në shkallë të gjerë, të qëndrueshme në kohë por edhe në mjedis.
Kjo është një gjë e keqe, edhe në krahasim me vendet e rajonit, me të cilat ekonomia shqiptare konkurron për të tërhequr investime.
Këto vende e kanë industrinë e ndërtimit, prurësin e tretë apo të katërt në ekonomi; ndërkohë që në vendet e para kanë prodhimin e manifakturës.
Një shqetësim tjetër që vjen nga kjo situatë e sektorit të ndërtimit të banesave të reja është fakti se ato sjellin mbi 50% të të ardhurave të veta të Bashkisë së Tiranës.
Çfarë do të thotë se në një moment, kur tregu të hyjë në sjelljen normale ekonomike, rënia e sasisë së sipërfaqes së re të ndërtuar do të shoqërohet me uljen drastike të buxhetit të Bashkisë së Tiranës, dhe gjithçka të keqe që e shoqëron këtë.
Dhe këtu dalim te përgjigjja e drejtpërdrejtë e pyetjes tuaj. Nëse theksova “kur tregu të hyjë në sjelljen normale ekonomike” do të thotë se çmimet e banesave, gjatë viteve të fundit, nuk u janë përgjigjur mekanizmave përcaktues të tregut të lirë (sipas raportit ofertë-kërkesë).
Që do të thotë se ai nuk është financuar nga blerës fundorë që synonin strehimin e familjes së tyre, sikurse është qëllimi final i ndërtimit të banesave të reja në shoqëritë perëndimore. Ai është financuar nga paratë e pista të krimit të organizuar publik (korrupsioni qeverisës) dhe privat (aktivitetet kriminale).
Si e shpjegoni që rritja e çmimit të apartamenteve është më e shpejtë dhe më e lartë se rritja e të ardhurave, pse ky raport?
Rritja e çmimeve të apartamenteve më shpejt se rritja e të ardhurave të qytetarëve është një tregues tjetër se tregu është një flluskë që rrezikon plasjen. Ne kemi argumentuar këtë nga qasja urbanistike, por ka edhe argumente të forta ekonomike.
Së pari, është Indikatori i Joseph Stieglitz. Stieglitz thotë se nëse çmimi i një aseti është më i lartë se sa sugjerojnë fondamentet e ekonomisë dhe njerëzit vazhdojnë ta blejnë atë thjesht dhe vetëm të shtyrë nga ideja se çmimi i tij do të rritet edhe më shumë, atëherë flluska është afër.
Së dyti është “metoda” vlerësuese e FMN. Nga studimet empirike të FMN ka rezultuar se nëse diferenca mes rritjes së sektorit të ndërtimit të banesave dhe rritjes së ekonomisë në tërësi qëndron mbi 5 pikë përqindje për më shumë se 5 vjet, atëherë rreziku për flluskë rritet në mënyrë eksponenciale. Në tre vitet 2020 – 2022, raporti i rritjes së sektorit të ndërtimit me atë të PBB, 4.5 – 10.9%.
Dhe konkretisht: në vitin 2020, sektori i ndërtimit u rrit me 1.21%, kurse ekonomia ra me 3.3% (diferencë 4.5%); në vitin 2021, diferenca mes rritjes së ndërtimit dhe asaj të ekonomisë kërceu në 9.1%, dhe; në vitin 2022 arriti në rekordin 10.9%.
Për të ardhur te përgjigjja direkte e pyetjes suaj, shpjegimi është se sektori i ndërtimit të banesave nuk orientohet nga mekanizmi i përcaktimit të çmimit sipas marrëdhënies kërkesë – ofertë për strehim, por sipas mekanizmit kërkesë – ofertë “parkim i produkteve të krimit”. Me pak fjalë, në këtë treg kërkesa nuk orientohet nga nevoja për strehim, por nga nevoja për parkim parash të zeza dhe gri.
Me këtë rritje të shpejtë të çmimeve të apartamenteve, a pritet të ndodhë flluska e çmimeve apo ka elemente të pranisë së fenomenit?
Fakti që jemi para një flluske mund të vërtetohet nga shumë qasje, por unë do të doja të trajtoja vetëm ato që kanë lidhje me zhvillimin urban dhe territorial.
Së pari është argumenti i normave të strehimit. Norma e vendeve të BE është rreth 30 metër katror banim për banor. Në fakt, kjo është edhe një normë projektimi, që do të thotë se ne arkitektët në proceset planifikuese dhe projektuese përdorim pikërisht këtë shifër, në projektet e reja të strehimit.
Kurse në Tiranë, që sipas matjeve të INSTAT në 12 vitet e fundit (2011 – 2023) u rrit vetëm me 40 mijë banorë, u ndërtuan rreth 12 milionë metra katror banesë e re, apo 300 metër katror për banor të ri. Pra, 10 herë më shumë.
Së dyti është argumenti i krahasimit të dinamikave të çmimit të banesave në 20 vitet e fundit në Tiranë. Unë e kam bërë këtë, referuar INSTAT dhe “Monitor”, dhe më del se
(i) në periudhën 2005 – 2007 dhe 2017 – 2024, çmimet shënuan rritjen më të madhe; në periudhën 2009 – 2011 dhe 2014 – 2016 çmimet nuk ndryshuan; në periudhën 2012 – 2014 çmimet u rritën pak, dhe; në periudhën 2017 – 2024, indeksi i rritjes ishte i jashtëzakonshëm.
Përveç interpretimeve të tjera, ajo që deduktohet është e qartë: në vitet (2009 – 2011 dhe 2014 – 2016) kur në treg nuk hyri asnjë metër katror banim i ri (ofertë e re zero), si pasojë e moratoriumeve të ndërtimit, çmimi nuk ndryshoi; kurse në vitet e tjera, sa më e madhe të ishte sasia e sipërfaqes së re të banimit që hynte në treg, aq më shumë rritej çmimi.
Kushdo që njeh rregullat e tregut të lirë, e kupton se në këtë sektor nuk ka pasur treg të lirë për strehim.
Thënë këto, është e qartë se jemi në një flluskë të qartë dhe fundi i një flluske është gjerësisht i njohur në botë. Mjafton të kujtojmë krizën – apo plasjen e flluskës së çmimeve të banesave – në SHBA në vitin 2008.
Sigurisht flluska shqiptare nuk do të ketë ndikim shumë më të gjerë se familjet shqiptare dhe Shqipëria, sepse ne jemi një vend i vogël dhe ekonomia jonë nuk bën pjesë në rrjetin global të ekonomive, por nuk mund të mohohet se shumë të huaj që kanë blerë apartamente në Tiranë do të preken njësoj.
Në këtë situatë, ku çmimet po njohin rritje me të shpejtë sesa të ardhurat e familjarëve, çfarë skemash për përballueshmërinë e blerjeve të apartamenteve duhet të zbatojë qeveria? Cilat modele rekomandoni?
Dy janë detyrat e qeverisjes në lidhje me strehimin: (i) të bëjë strehimin të përballueshëm për të gjitha familjet shqiptare; dhe (ii) të bëjë të arritshëm strehimin edhe për familjet që e kanë të papërballueshëm nëpërmjet tregut të lirë.
Strehimi i përballueshëm për të gjitha familjet ka kuptimin që qeveria nëpërmjet (a) instrumenteve të planifikimit dhe projektimit urban dhe (b) politikës tatimore, sigurohet që çmimet në tregun e banesave të jenë të përballueshme për shumicën dërmuese të familjeve.
Për planifikimin territorial dhe urban mund them se: megjithëse kemi harxhuar qindra miliona euro të taksapaguesve për arkitektë të huaj, nuk kemi asnjë Plan, në asnjë qytet që të na shërbejë për një zhvillim të zgjuar, të qëndrueshëm dhe gjithëpërfshirës të qyteteve tona.
Për politikën tatimore, mund të thuhet se sot në Tiranë, 13% e vlerës së apartamentit shkon në buxhetin e bashkisë, pa folur për “buxhetin privat” të zyrtarëve.
Të dyja këto, së bashku me faktin se tregu i banesave nuk i përgjigjet kërkesës për strehim, por për parkim parash të zeza dhe gri, bëjnë që strehimi të mos jetë i përballueshëm për shumicën dërmuese të familjeve shqiptare. E krahasuar me të ardhurat që marrin banorët, çmimet në Tiranë janë më të shtrenjta se në Romë, Vjenë, Barcelonë, Stokholm, Berlin.
Nga ana tjetër, strehimi social është ndihma që shoqëria si një e tërë, nëpërmjet buxhetit të shtetit dhe pronave të përbashkëta lokale, i jep një pjese të vogël të saj, që nuk e ka të mundur t’i drejtohet tregut të lirë, për t’u strehuar.
Mirëpo, ka një pikë thyerje këtu: sistemi i strehimit social mund të funksionojë në një raport të caktuar midis dy grupeve:
(i) grupi që për vete e ka strehimin të përballueshëm dhe (ii) grupi që ka të pamundur sigurimin e një banese pa ndihmën e shoqërisë (grupi i parë). Nëse ky raport nuk arrihet, solidariteti është i pamundur, peshorja tërheq poshtë të gjithë shoqërinë, dhe jo vetëm me çështjen e strehimit.
Thënë këto, kam thënë edhe rekomandimet e mia:
(i) qeveria duhet të heqë dorë nga propaganda dhe popullzimi mbi çështjet e strehimit social, por t’u kthehet detyrave të saj primare sikurse i prezantova në përgjigjen e mësipërme;
(ii) të heqë dorë nga rritja e burokracisë duke mbajtur institucione si Enti Banesave apo akoma më keq, të ndërtojë institucione të tjera (sikurse kam dëgjuar se po premton Kryeministri), sepse të gjitha paratë që harxhohen për mbajtjen e kësaj administrate janë dhënë nga taksapaguesi për të ndihmuar familjet në nevojë dhe jo për të mbajtur me paga dhe kosto operative burokratë; dhe
(iii) të rrisë përballueshmërinë e shumicës dërmuese të familjeve shqiptare të një banese për strehim sipas tregut të lirë, dhe në fund të ndihmojë në gjetjen e një banese edhe për grupin e vogël të familjeve që nuk e arrijnë dot atë nëpërmjet tregut të lirë.
Lexoni edhe:
Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.
