Pse individët dhe familjet nuk po blejnë dot apartamente as në periferi

Flet Prof. Dr. Elvin Meka, Zv.Rektor dhe Dekan i Fakultetit të Biznesit dhe Drejtësisë në “Tirana Business University”

Në vitet e fundit, Shqipëria ka njohur një rritje të ndjeshme të çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme, veçanërisht në kryeqytet, Tiranë.

Sipas Prof. Dr. Elvin Meka, Zv.Rektor dhe Dekan i Fakultetit të Biznesit dhe të Drejtësisë në “Tirana Business University”, për rritjen e çmimeve të apartamenteve, tregu është ndikuar nga faktorë të ndryshëm, përfshirë kërkesën në rritje, investimet e jorezidentëve, flukset informale dhe zhvillimet në sektorin e turizmit dhe ndërtimit.

Por kjo rritje ka ardhur në një kohë kur të ardhurat mesatare të familjeve shqiptare nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm, duke e bërë blerjen e një apartamenti për qëllim banimi gjithnjë e më të vështirë.

Në Tiranë, sipas të dhënave të publikuara nga Indeksi Fischer dhe raporti i “Deloitte”, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve janë rritur ndjeshëm. Duke pasur parasysh rritjen e ndjeshme të çmimeve dhe nivelin e të ardhurave mesatare të familjeve, sa e përballueshme është sot për një familje me të ardhura mesatare në Tiranë blerja e një apartamenti për qëllim banimi?

Çmimet e pasurive të paluajtshme kanë shënuar rritje relativisht të fortë gjatë dy-tre viteve të fundit, rritje këto dyshifrore, që përkojnë thelbësisht me rritjen e vrullshme të turizmit dhe industrisë së mikpritjes në përgjithësi, ku turizmi dhe ndërtimi janë shndërruar tashmë në “motorët” kryesorë të rritjes ekonomike të Shqipërisë, duke zhvendosur fort të gjithë sektorët e tjerë të ekonomisë, të cilët ose japin një kontribut më të vogël në të, ose janë me rënie, si p.sh. bujqësia.

Veçanërisht gjatë vitit 2024, rritja e çmimeve ishte më e theksuar, në përgjigje të rritjes së fortë të kërkesës turistike, nisur dhe nga karakteristikat e turistëve që vizitojnë Shqipërinë, si vizitorë që përdorin kryesisht qiranë afatshkurtër, në raport me mjediset hoteliere.

Ky kërcim i fortë i çmimeve të banesave e ka rritur ndjeshëm trysninë mbi të gjithë qytetarët shqiptarë, rezidentë në Shqipëri, e veçanërisht banorët e kryeqytetit, të cilët përballen tashmë me një treg të pasurive të paluajtshme thuajse i papërballueshëm dhe i aksesueshëm, në një pjesë të mirë të ofertës së tij, nga pjesa më e madhe e popullatës me të ardhura të mesme dhe të ulëta.

Sot është e dukshme që, personat dhe familjet me të ardhura mesatare, e kanë të pamundur t’i përgjigjen nivelit aktual të çmimeve të banesave, jo vetëm në zonat qendrore, por dhe ato periferike, ku çmimet vijojnë të rriten thuajse në sinkron me ritmin e rritjes së tyre në zonat qendrore dhe ato të preferuara.

Si e shpjegoni që rritja e çmimit të apartamenteve është më e shpejtë dhe më e lartë se rritja e të ardhurave, pse ky raport?

Kjo mospërputhje ka qenë e pranishme thuajse gjithmonë në treg, por vitet e fundit, divergjenca dhe hendeku mes tyre është bërë shumë e thellë, e kjo për disa arsye.

Së pari, një aspekt lidhet me rritjen e çmimeve të pasurive të paluajtshme në rrafsh global, pas pandemisë COVID-19, prirje që as Shqipëria nuk u anashkalua e që u lidh kryesisht me një rritje të përgjithshme të kërkesave për to, si dhe për qëllime të rritjes së kërkesës turistike, që pësoi një rritje domethënëse pas hapjes nga pandemia.

Së dyti, rritja e shpejtë e kostove të ndërtimit, kryesisht si pasojë e problematikave të tregut të brendshëm me fuqinë punëtore (rritja e shpejtë e kësaj kostoje dhe vetë materialeve të ndërtimit), politika fiskale (taksa e ndikimit në infrastrukturë), etj.

Së treti, rritja e theksuar e kërkesë nga jorezidentët (përfshirë dhe shqiptarët me banim jashtë vendit) për rezidenca banimi.

Së katërti, problematikat me rivlerësimin e mundshëm të këtyre pasurive (që nuk u materializua si proces, duke sjellë një ulje të dukshme të ofertës në treg), si dhe amnistia fiskale dhe penale e shpallur por e jetësuar (që krijoi pritshmëri të lartë dhe rrjedhimisht dhe një fluks të lartë hyrjesh të parave në sektorin e ndërtimit).

Së pesti, kanalizimi i flukseve informale (ekonomia gri dhe ajo e zezë), të cilat përdorin përgjithësisht kanalin e tregut të pasurive të paluajtshme për pastrimin e tyre.

Së gjashti, rritja e fortë e sektorit të turizmit dhe kërkesës për qira afatshkurtër, që nxiti një kërkesë të shtuar nga individët për blerje të banesave, edhe nëpërmjet kredive bankare, që kanë njohur një rritje të madhe gjatë dy-tre viteve të fundit.

Këtu mund të konsiderohet dhe efekti i “instinktit të turmës”, që potencon edhe më shumë blerjen e pasurive të paluajtshme, në periudha të rritjes së shpejtë të çmimeve.

Së shtati, rritja e qëndrueshme ekonomike ka mundësuar më shumë disponibilitet për investime nga grupe të caktuara shoqërore për të investuar në pasuri të paluajtshme.

Së teti, si një vend në zhvillim, Shqipëria po kalon thuajse të njëjtin proces të rritjes së çmimit të pasurive të paluajtshme që është parë edhe në tregje dhe ekonomi të ngjashme dhe në stade të përafërta zhvillimi.

Të marra të gjithë së bashku, këta faktorë kanë kushtëzuar një rritje të fortë dhe më të shpejtë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në raport me rritjen e përgjithshme të të ardhurave (pra ritmi i rritjes së të ardhurave në ekonomi ka qenë më i ulët sesa efekti i faktorëve që nuk lidhet drejtpërdrejt me rritjen ekonomike).

A pritet të ndodhë flluska e çmimeve me këtë rritje të shpejtë të çmimeve të apartamenteve?

Shumë flitet për flluskën e çmimeve të ndërtimit në Shqipëri dhe ndonëse në treg duket se ka elemente që lidhen me të, duhet thënë se ekzistenca dhe krijimi i një flluske të mirëfilltë në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri nuk i ka të gjithë elementet të kushtëzojnë një prani të tillë.

Sigurisht kemi rritje të shpejtë të çmimeve, rritje të kërkesës përkatëse, por vetëm këto elemente nuk mjaftojnë për të përcaktuar krijimin e një flluske tipike në ndërtim. Në ecurinë e çmimeve duket se ndikojnë të tjerë faktorë, që kanë mundësuar një panoramë të tillë në treg.

A duhet të ketë ndërhyrje nga institucionet në këtë sektor kur rritja e çmimeve mbështetet jo nga kërkesa reale?

Në kushtet kur kërkesa normale për strehim nuk i përgjigjet asaj çfarë paraqitet në treg, është e këshillueshme ndërhyrja në treg, por duhet të kihet parasysh se këto ndërhyrje duhet të bëhen shumë të kujdesshme dhe të fokusuara në problematikat që i shkaktojnë këto çekuilibrime në treg.

Në këtë rast, në Shqipëri mbetet një sfidë madhore reduktimi i ekonomisë informale dhe i flukseve të parave me origjinë të dyshimtë, që përbën ndoshta një prej faktorëve të rëndësishëm të rritjes së çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme.

Nga ana tjetër, Banka e Shqipërisë ka prezantuar dhe jetësuar disa kufizime, lidhur me zgjerimin e shpejtë të huadhënies për strehim ndaj individëve, duke u pozicionuar qartë dhe duke parandaluar formimin e një prej faktorëve kyç që mundësojnë një flluskë të mundshme në ndërtim.

Gjithashtu, qeveria duket se konsideron ndërhyrje përmes politikës fiskale, e cila mund të ndikojë në kërkesën në treg, por gjithsesi ajo nuk mund të tjetërsojë pritjen e zhvillimeve në treg.

Për të mundësuar strehimin e familjeve me të ardhura të mesme, qeveria parashikon zbatimin e skemave për qëllime strehimi. A mendoni se këto nisma i japin zgjidhje çështjes së strehimit për familjet e reja? Cilat modele rekomandoni si më efikase?

Skemat klasike të mbështetjes qeveritare lidhur me çështjen e strehimit kanë ekzistuar dhe vijojnë të jenë funksionale në Shqipëri, por ato mbeten gjithsesi të kufizuara, pasi modeli i tyre kërkon angazhim të drejtpërdrejtë buxhetor, që pamundëson një angazhim të fortë të qeverisë në këtë drejtim.

Në këtë rast, do të rekomandoja skema që angazhojnë qeverinë qendrore, atë lokale, entin përkatës së banesave dhe sektorin bankar, skema këto që parashikojnë dhe përdorimin e instrumenteve financiarë afatgjatë, siç mund të jenë obligacionet, dhe tregun e kapitaleve.

Këto skema lehtësojnë angazhimet buxhetore, ndërkohë që u japin zgjidhje problematikave të strehimit përmes mekanizmit të tregut.

Natyrisht ato kërkojnë angazhim institucional në një nivel tjetër të qeverisë qendrore dhe lokale, si dhe entit përkatës të banesave, por që mbështesin më mirë dhe me mekanizma tregu këto problematika.

Lexoni edhe:

Apartament në Tiranë: Mision i paarritshëm për shtresën e mesme